Wohnungsauflösung nach einem Todesfall in Köln

Die ersten Schritte

Die Stadt Köln rät, nachdem ein Arzt den Tod festgestellt hat, möglichst zeitnah ein Bestattungsunternehmen Ihrer Wahl zu beauftragen.¹ Das Unternehmen nimmt Ihnen auf Wunsch die meisten Wege ab, zum Beispiel die standesamtliche Beurkundung.²

Für das Nachlassgericht brauchen Sie eine Sterbeurkunde.³ Beim Standesamt Köln kostet die erste Urkunde 10 Euro, jede weitere gleicher Art 5 Euro.⁴ Die Zustellung kann bis zu 10 Werktage dauern.⁵

Dokumente und Wertsachen sichern

Verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick, bevor Sie etwas verändern. Die Verbraucherzentrale rät, die Konten zu überprüfen und die vorhandenen Papiere des Verstorbenen zu sichten.⁶ Machen Sie vor jeder Veränderung Fotos der Räume und notieren Sie, was Sie getan haben.

Wenn Sie ein Testament finden, das nicht in amtlicher Verwahrung ist, müssen Sie es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern, sobald Sie vom Tod wissen.⁷

Das Nachlassgericht regelt sämtliche rechtliche Angelegenheiten nach dem Tod eines Menschen.⁸ Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte.⁹ Beim Amtsgericht Köln erreicht man das Nachlassgericht unter Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln.¹⁰ Bis zur Annahme der Erbschaft sorgt das Gericht für die Sicherung des Nachlasses, soweit ein Bedürfnis besteht.¹¹

Sichern ist etwas anderes als Räumen. Justiz NRW schreibt: Bei Sicherungsmaßnahmen oder der Begleichung der Beerdigungskosten muss dies nicht eine Annahme der Erbschaft bedeuten.¹²

Das Mietverhältnis nach dem Tod

Ehegatten oder Lebenspartner, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod in das Mietverhältnis ein (§ 563 BGB).¹³ Treten keine solchen Personen ein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 BGB).¹⁴ Dann können Erbe und Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.¹⁵

Auch § 580 BGB regelt die Kündigung bei Tod des Mieters innerhalb eines Monats, nachdem Erbe oder Vermieter vom Tod Kenntnis erlangt haben.¹⁶ Welcher Paragraf zu Ihrem Vertrag passt, klärt im Zweifel eine Rechtsberatung.

Zur gesetzlichen Frist steht in § 573d BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.¹⁷ Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Wohnung zurückgegeben werden.¹⁸ Sprechen Sie früh mit dem Vermieter, damit Sie Fristen und Übergabetermin kennen.

Ausschlagung: Frist und Ablauf

Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen.¹⁹ Die Frist beginnt, wenn der Erbe vom Anfall der Erbschaft und vom Grund seiner Berufung Kenntnis erlangt.²⁰ Sie beginnt nicht automatisch am Todestag.²¹ Sie beginnt aber auch nicht erst mit einem Brief: Nach dem Justizportal beginnt sie, sobald Sie zum ersten Mal von der Erbschaft erfahren, egal auf welchem Weg.²² Nach Ablauf der Frist gilt die Erbschaft als angenommen.²³

Die Erklärung geben Sie persönlich zur Niederschrift des Nachlassgerichts ab oder Sie lassen sie von einem Notar öffentlich beglaubigen. Ein einfaches Schreiben reicht nicht.²⁴ Beim Amtsgericht Köln buchen Sie den Termin online unter justiztermine.nrw.de.²⁵ Telefonisch geht das nur in begründeten Ausnahmefällen unter 0221 7711-157.²⁶ Die Mindestgebühr beträgt 30 Euro.²⁷ Bekommen Sie keinen schnellen Termin, ist ein Notar möglich.²⁸

Warum Sie vor der Entscheidung vorsichtig räumen sollten

Für die Annahme der Erbschaft braucht es keine besondere Erklärung. Es genügt schlüssiges Verhalten.²⁹ Das ist zum Beispiel der Fall, wenn jemand Ansprüche aus dem Nachlass geltend macht oder Nachlass in Besitz nimmt.³⁰ Das Justizportal schreibt: Wer einen Teil des Erbes nutzt, hat das Erbe insgesamt angenommen.³¹ Wer erbt, haftet auch für Schulden, und zwar mit dem eigenen Vermögen.³²

Wer die Erbschaft möglicherweise ausschlagen will, sollte deshalb bis zur Entscheidung nichts verkaufen, verschenken, entsorgen oder mitnehmen. Das ist unsere vorsichtige Empfehlung und keine Rechtsauskunft. Ob eine bestimmte Handlung schon eine Annahme ist, hängt vom Einzelfall ab. Nach einer Ausschlagung müssen bereits entnommene Gegenstände zurückgegeben werden.³³

Für dringende Geschäfte vor der Ausschlagung enthält das Gesetz eine Regel: Wer sie besorgt, ist wie ein Geschäftsführer ohne Auftrag berechtigt und verpflichtet (§ 1959 BGB).³⁴ Welche Geschäfte dringend sind, sagt der Paragraf nicht. Klären Sie das vorher mit dem Nachlassgericht oder einer Anwältin oder einem Anwalt.

Offen bleibt eine Frage, die viele Erben haben: Gilt schon die Kündigung der Wohnung als Annahme? Dazu haben wir keine Quelle gefunden. Fragen Sie vor der Kündigung nach. Und wenn Sie sich später irren: Justiz NRW empfiehlt bei einer Anfechtung, rechtzeitig juristischen Rat einzuholen.³⁵

Wenn die Entscheidung gefallen ist

Erst wenn Sie Erbe sind oder sicher annehmen wollen, sollten Sie räumen. Trennen Sie dann Wertvolles, Brauchbares und Abfall. Für Brauchbares hilft der Ratgeber „Wohin mit brauchbaren Möbeln?“, für Angebote der Ratgeber „Was kostet eine Entrümpelung?“.

Fragen zum Verfahren beantwortet das Nachlassgericht. Die zentrale Auskunftsstelle erreichen Sie Montag bis Freitag von 8 bis 15 Uhr, per Telefon unter 0221 7711-157 oder per E-Mail an Nachlass@ag-koeln.nrw.de.³⁶

Dieser Text ist keine Rechtsberatung. Bei Streit, Schulden oder mehreren Erben hilft eine Anwältin oder ein Anwalt. Stand der Angaben: 29.09.2026.